中国面临摩天大楼"诅咒"吗？

新浪新闻客户端

2017.05.2316:47

关注

摘要：当城市越来越国际、天际线越来越高的时候，也是我们需要高度谨慎的时刻。

文/过蝈

一场来自“摩天大楼”的诅咒

深圳平安国际金融中心已进入全面招租阶段，这是2017年中国国内完工的最高一座超高层建筑。高度达到600米，仅次于目前中国第一、世界第四高楼的上海中心大厦。

据美国财经媒体《石英》今年1月12日报道，2016年全世界共完成了128座摩天大楼的建设，2015年为114座（摩天大楼定义为高度超过200米的高楼）。

其中，2016年的128座里面有84座来自中国，这也是一项新纪录。而深圳则是去年建造摩天大楼最多的城市，总共完成了11座，这比美国和澳大利亚去年建造的总和还要多。

摩天大楼数量和城市房价成正比。不过，有一个神秘指标在偷偷指引楼市乃至经济的走向——摩天大楼指数：因为每一轮楼市的短周期都开始于央行宽松的货币政策，也结束于严厉的货币紧缩。前者，导致了摩天大楼的计划出台，而到大厦落成交付，却也正是货币紧缩之时。这是怎么回事呢？

“摩天大楼”指数的概念，来自于1999年德意志银行证券分析师安德鲁·劳伦斯。他发现，经济衰退或者萧条往往都发生在新摩天大楼的落成前后。宽松的货币政策和乐观态度，会鼓励大型工程的兴建。但过度投资的泡沫危及了经济，货币也开始由松转严。这个惊人发现，有如下的历史：

1908年前后，美国纽约胜家大厦和大都会人寿大厦落成，金融危机席卷全美；
1920年代末至1930年代初，华尔街40号大厦、克莱斯勒大厦、帝国大厦相继落成，美国股市全线大崩盘；
1974年，纽约世界贸易中心和芝加哥西尔斯大厦再夺全球最高荣誉，但这段时间却爆发了石油危机；
1997年吉隆坡双子塔楼取代了西尔斯大厦的最高纪录，而亚洲金融危机肆虐；
2001年建成的台北101大楼见证了高科技泡沫破灭，又是全球股市狂泻；
最近的2008年8月上海环球金融中心落成后，成为了国内第一高楼，全球经济危机海啸蔓延，中国深沪两市指数下跌了近80%。

“摩天大楼”建筑周期重叠货币周期

在过去的百年里，摩天大楼已经开始成为经济衰退甚至崩盘的诅咒。其逻辑就是：摩天大楼是房地产物业形态的高级形式，是资金密集型产品，只有在利率极低、资本廉价的时候才被当地政府列入建造计划，是一系列的“面子工程”。但货币一旦凶猛，市场进入疯狂之后，央行为维护信用又不得不采取定向加息等调控手段，债务危机开始出现。由于摩天大楼建筑周期较长，等到落成之时正好完成了一轮由松到紧的货币周期。

而继平安金融中心之后，深圳的“摩天大楼”计划还在纷纷出炉：据“深圳发布”公众号称，龙岗要在大运新城的核心区域建设高度达668米的高楼，有望成为深圳的新地标。而这栋高楼的名称就是深港国际中心。

原深圳第一高楼京基100大厦旁边将规划建设两栋新的高楼，一座高达739米、层数达169层的高楼，取名为“H700深圳塔”；另一座则约680米左右的高楼，两座高楼在深南大道上以天桥连接。

深圳能打破“摩天大楼”诅咒吗？

可以看一下深圳四月的楼市表现：

在成交套数上，环比3月涨了146.2%，但全市成交均价却实现了3连跌，4月成交均价54619元/平方米，环比3月54730元依旧下滑0.2%。

楼市下行已成定局，只是幅度还未可知。伴随深圳近年来越来越多的摩天大楼兴起，楼市下探的程度也值得想象。

中国拥有多少“摩天城市”？

摩天大楼代表了一座城市的经济水平，是烫金名片。看一下世界最高楼TOP10：

前十大高楼，中国居然占了七个，令人愕然。除了北上广深以外，还有苏州、天津这样的强二线城市。

其中苏州中南中心却已遭遇尴尬：该项目从2014年1月3日动工，2015年4月桩基全部施工完成。然而不久，项目就因资金紧张被传出停工的消息。“记者查阅中南建设2014年年报发现，苏州中南中心计划投资总额50亿元，2014年共投入资金1.06亿元，截止2014年底项目共累计投入资金2.86亿元，项目进度仅完成5%。年报数据还显示，公司共收到‘苏州园区总部大项目扶持基金’7686万元，这也意味着，苏州工业园区政府拨款占到了2014年项目投入资金的73%。”（2015年08月01日，中国经营报）

这说明，摩天大楼多是地方政府背书的面子工程。超高层建筑具有建筑体量大、投资周期长、资金要求高等弊端，对任何开发商都是严格的考验。那么开发商为什么愿意承担这个风险呢？

因为“优惠政策”：一是，超高层建筑本身的优惠政策，比如不限制容积率指标、超过一定高度的建筑物减免或返还土地出让价款，减免城市市政建设配套费、行政事业性收费和政府基金，合理延长土地出让价款缴费期限和项目建设周期等。二是，能低价拿到捆绑的住宅用地，利用住宅的滚动销售为超高层项目提供现金流。

中南中心2012年拿地，折合楼板价仅为200元/平方米左右。规划用途为商务金融、批发零售、住宿餐饮、城镇住宅（酒店式公寓），其中酒店式公寓比例≤40%，出让年限居住70年，商业40年。正是高溢价的住宅配置，让越来越多的开发商垂涎“摩天大楼”。

苏州当年著名“秋裤”的摩天大楼，已于今年春节交付开业。其住宅单价目前在45000元左右。

而此时的苏州楼市又如何呢？

“对比以往五年苏州（不含吴江）住宅成交套数来看，2017年五大区住宅成交共计4712套，创下2013年以来新低。即使加上吴江的成交量，4月苏州市区的成交量也不占优。据房天下数据监控中心统计数据显示，今年4月，苏州市区商品房共计成交8804套。其中住宅类房源共计成交6506套，环比减少44套，降幅为0.67%。而新增供应房源9534套，其中住宅类房源8620套。”（《姑苏晚报》、《腾讯房产苏州站》）

成交量是先行指标，伴随成交萎缩、开发商资金紧张、密集领证、新增供应加大。相信苏州楼市也会迎来新一轮价格下探。

“摩天城市”真是“美好城市”吗？

当地政府求面子，开发商求利润，一拍即合。当我们所在城市越来越国际、天际线越来越高的时候，也是我们需要高度谨慎的时刻。

在此，我们有一个“好消息”和一个“坏消息”——

好消息是：《日经中文网》报道预计2018年全球完工的超高层建筑约为180栋，将比2017年的240座减少近3成。这背后就有中国政府希望加快房地产泡沫软着陆，积极干预的影响。