中国人为什么去日本抢房？

摘要：中国年轻人的买房比率远远高于日本年轻人。

文 | 姜建强

一

有二个图式：

一个日本图式说：40岁未满的年轻一代有房比率持续降低。最先从1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14个百分点。再从2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10个百分点。

一个中国图式说：80后90后有房比率持续升高，达到了70%。而在无房的年轻人中，有91%表示今后5年内要买房。

二个图式表明，中国年轻人的买房比率远远高于日本年轻人。

东京街头

那么，是中国年轻人特别有钱吗？

实际上，说起来也是一把辛酸泪。

日本东京首都圈的房价，在去年不升反降。如被誉为富人区的世田谷区，在去年年底，新建造的公寓房，整体上比原先设定的价格下降了3%（250万日元左右）。三室二厅的72个平方（其建筑面积接近中国的100平方），均价是6500万日元。6500万日元，按照现在的汇率是420万人民币左右。420万人民币，在上海和北京的高档区域，能买到建筑面积100平的新的商品房吗？

就拿上海来说，处于较好地段的二手房，尽管都是在10多年前建造的，尽管已经呈现出破旧感，但其建筑面积在150多平的，价格都在1200万人民币以上。这1200万人民币换算成日元是个什么概念？就是2亿日元的概念。

而在北京买房呢，有人这么说：

2亿日元，能在东京都最高档的区域（如千代田区，港区，中央区，涉谷区等）买到二幢新房。在排名稍后些的如丰岛区，杉并区，台东区，北区等能买三幢新房。在更为下町的江户川区，江东区，葛饰区，足立区等能买四幢新房。而如果是东京郊外的埼玉县和千叶县，则能买到五幢新房。现在也确实流行这样的说法，在上海或北京卖掉一套商品房，用其到手的钱一半在东京置房，一半过个舒适的下半生。

上海弄堂

确实，按照最新日本经济网的数据分析，在东京都平均5000万日元可买到三室二厅的新建公寓房。日本年轻世代的平均年薪为450万日元。假设不吃不喝，5000万日元大体是10年的时间。而在我们这里（北上广）80后90后的平均年薪为20万人民币（其实这也是高估的年薪）。假设不吃不喝，1200万人民币几乎要用50年的时间。

一个是10年，一个是50年。前者如果是30岁买房，10年后是40岁。后者如果是30岁买房，50年后是80岁。40岁买房，50年后是90岁。也就是说，到了80岁，90岁，你还被1200万人民币的房价套住。人生还有比这更辛酸的吗？

大前研一，是一位相当活跃的日本经济评论家，中国读者恐怕对他也不陌生。他曾这样教导日本人：在法国，父母教导孩子买房的信条是房价以年收的5倍为限。但在日本则超过了10倍多。15年前20 年前买房的人还没有还清贷款，现在已经是50多岁了。个人财物的均衡化从负债开始到负债结束，可谓非常不幸的人生。其实早在1993年，大前研一就在《文艺春秋》上撰文，揭破今后东京的地价将是现在的十分之一，叫日本人还是不要急于买房的好。这篇文章，不动产业界的人看了都骂他，说你这样写，我们还有饭吃？而在那时买房被套的人，多少年后则不无悔意地说，如果当时听大前的话就好了。

大前研一

日本另一位经济评论家上念司在2016年1月出版《200%不能买房子》一书。这本书被誉为“击退不动产业界恶魔们的福音之书”。为何是“福音之书”呢？作者在书中举自己的例子说，用5000万日元买房子，三年后卖出只有3800万日元。也就是说，短短的三年时间就损失了1200万日元。为此上念司在书中亮出了带有冲击性的三个观点：

将来，具体的说是在2040年左右，日本的空房率将达40%。

今后的日本，谁都可以不花钱得到房子。

长远看，租金还是比贷款便宜。

这三个观点是作者的杜撰吗？不是的。是有其实证基础的。

二

如日本总务省在2013年有个“住宅·土地统计调查”。从这个调查来看，日本住宅总数为6063万户，空房数为820万户，其比率为13，5%。平均每7户人家有一户是空房。空房增加的原因：一个是人口的持续减少。每年大约是20万，而住宅竣工数则每年稳定在100万户左右。一个是人口构成极端的高龄化。2015年的平均寿命统计男性为80.79岁，女性为87.05岁。女性是世界第二位（香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家乡。死了后就变成空房了。还有一个是就业形态的变化。近年来日本年轻夫妇同工同酬成为趋势，原本扮演主妇角色的女性出门工作，使得离车站近，离公司近的物件变得抢手。日本野村总研的预测认为，下回总务省实施“住宅·土地统计调查”大概是在2018年。那个时候的空房数量将会超1000万户。

三

或许正是在这一意义上，日本人生出了这么一个日式住宅观念：新建住宅入居后的第二天，房价就跌20%。而木造的一户建，20年后资产价值就变零。即便再怎样的装修，资产价值也是归零。日本的年轻人之所以轻易不买房，这或许就是一大主因。只要上网查一下，就能看到日本年轻人对为什么不买房的留言：

空房在持续增加，10年后不动产的价格肯定要大幅下跌。但是租房的话就没有这方面的风险。被买房贷款缠身很是讨厌。如果不结婚的话，一辈子都可以住出租房。（一人生活的31岁男性，年收550万日元。）

不想生孩子，所以想继续租房。如果买房，遇到调动工作就很麻烦。而且万一丈夫有朝一日不能动了，如何还款？想想就令人不安。此外，将来与丈夫离婚的可能性不能说没有。那个时候房产就是一个麻烦。总之还是租借的好。（27岁女性，夫妇二人生活。二人年收700万日元。）

一旦买了房子，发现周围有个讨厌的家伙，那是最恶的事态了。想想也够可怕的。如果是租房的话，就有退路了。（一人生活的33岁男性，年收450万日元）

或许是租比买的人多，所以现在日本全国出售的商品房总数只有640万户左右。而属于公的出租公寓（独立行政法人都市再生机构和自治体主管的住宅供给公社等）有300万户，属于民间的出租公寓有1000万户。居住人数推定为总人口的一半以上。这也表明在日本建造的出租房屋要远远多于出售的商品房。成熟的租赁市场使得租房比买房更稳定更舒心更安心。

四

在日本，铁骨水泥造，或铁骨铁筋水泥造的三层以上的集合住宅叫“マンション（公寓）”。这是1960年提出的名词概念。在这以前，日本基本都是木造结构的一户建。60年代是日本开发公寓的黎明期。日本全国的公寓房，几乎都是在这50年内建造的。一般认为，マンション（公寓）的建筑寿命也就是50年。现在日本最早向民间出售的公寓房是东京都新宿区本盐町的“四谷コーポラス”。这套公寓竣工于1956年，建筑年龄超过60年了，但从外表看，感觉上与新建不久的公寓相差不大。这显现了日本精湛且强大的公寓楼维护技术。或许出于这层考虑，日本自民党在2007年提出“200年住宅”的概念，要求将原本50年的建筑寿命延长至200年。这就需要改进建材与工法，于是在2009年日本政府颁布了“关于长期优良住宅的普及促进”的法规，喊出了“打造新时代公寓楼”的口号。而就在最近几年，日本人又提出“健康住宅”的概念，一些专家出版了诸如《守卫家族健康的房子》（深谷贤司著，PHP出版，2016年）《驱赶病魔的健康住宅》（平尾学士著，ASPECT出版，2015年）等书籍。什么叫“健康住宅”呢？只要举一例就明白了。去年网传患上白血病的中国儿童，90%以上家庭曾经装修过。家庭装修与白血病，日本不是说没有。但日本人现在提出“健康住宅”的概念，表明他们看到了这个问题，并想在技术上解决这个问题。但即便如此，日本的年轻人还是不想买房子。

1995年的阪神·淡路大地震，只摇晃了22秒，就死去了6434人。80%以上的死者都是被建筑物压死的。血的教训使日本人痛定思痛。现在日本的木造住宅的建筑标准就是在那场大地震后制定的。在这之后日本人又在思考，如果发生了比阪神更大的地震怎么办？于是，东京都政府在2013年5月，发表了《想定南海板块巨大地震带来的东京被害》的文书。文书里不无前瞻地写道：1981年以前的旧耐震基准的建筑物，在震度7.0的状况下，90%以上要倒塌。而以2000年为基准建造的木造住宅，全毁的概率是21%。

果然，2016年4月14日，熊本发生了大地震。

熊本县益城町遭遇了二次（日本地震专家概念成“前震”与“本震”）震度7的袭击，一户建住宅大量被害，数量超16万栋，这其中包括了新耐震基准的住宅。特别引起日本住宅专家注意的是以“2000年基准”的住宅，也有7栋倒塌。只有7栋？这个数字在我们看来不要太幸运。但日本人不是这样想。他们的思路是：2000年的耐震基准是假设即便遭遇大地震，房屋也不会倒塌为其目标的。如果不是设计上的错误，如果不是施工不良等原因造成7栋房屋倒塌的话，那么现行基准的稳妥性就要再检讨了。于是日本国土交通省立即会同日本建筑学会组成委员会着手调查。调查的一个结果就表现在去年8月29日出版的《为什么新耐震住宅也倒塌》（日经BP社）。4月14日地震，8月29日调查的专门书籍出版。这种快节奏表明：即便是7栋房屋的倒塌，也引起了日本专家们的极大不安。但即便如此，日本的年轻人还是不想买房子。

熊本地震

确实，日本人历来有“土地神话”的情结。为了拥有土地，不惜“一所悬命”。在日本历史上，贵族与寺社关系者以外的人，第一次拥有法的所有权——土地，是在镰仓时代的初期。小领主一旦拥有土地，是怎么也不愿轻易放手的，世代继承是其必然。但将“一所悬命”用语变成“一生悬命”，则表明日本人对土地意识的单薄，表明土地神话在现代的终结。或许是断舍离对物的一种本能性的厌弃，或许是一切有形之物必将归无的无常哲学，或许是中产成功的标志发生了不可逆转的变化，日本人终于率先走出了这一步：不想拥有一切，但一切为我所用。

五

我们遭遇了一个悖论。

日本的年轻人不想在日本买房子。但中国的年轻人则拼命想在日本买房子。

这个悖论是如何形成的呢？

当然在于中国居高不下的房价。居高不下的房价，使得一切的努力都变得虚无变得无意义。原本想创业的，原本想通过自己的奋斗改变自己人生的，但在惊心的房价面前，你还能波澜不惊地经营公司吗？你还能安心开店，用一盘菜，一碗面，一杯咖啡，不急不躁地致富吗？房子，只要有了一套房子，你就是千万富翁了。一不小心，你有二套，三套，那你的人生还需要打拼什么？高房价，毁了三观，毁了人心，更毁了支撑一个国家的中产。可以假离婚，可以假结婚，一切为了房子。为了买房离婚，在这个世上可曾听到过？近日雄安的骚动，表面看是投资客的骚动，但最为根本的则是恐慌的骚动。

恐慌什么呢？因为太有切身的体会了。一念之差，就是云泥之别。再也不想错过机会了，再也不想后悔了。现在政府的任何一个行政行为（如区镇合并与撤消等，如宣布某地为开发区等），都会惊动一大批人。都想一夜致富，都想玩加零再加零的数字游戏。原本是“有恒产者有恒心”（孟子语），现在则是有恒产者并无恒心。为何会“无恒心”的呢？在于“恒产”的获得太轻巧太容易了。

但你说有恒产者皆无恒心，倒也不竟然。2015年日本住宅业界的一个话题就是中国人买房。牧野知弘在《2020年公寓大崩溃》（文春新书，2015年）的书中讲了一个耐人寻味的插曲：东京都一个高档区的某超高层公寓召开第一回管理组合总会。会议进行到一半的时候，用数亿日元买下最高层的中国人业主，作了如下挑战性的发言：“为什么要用日语召开这个管理组合总会呢？我是中国人。这个超高公寓里多数的业主也都是中国人。这样来看，总会应该使用的语言是中国语。”会场的气氛一下被冻结了似的，一片肃静。日本人显然是遭遇了新问题：在同一幢公寓里，如何面对咄咄逼人的国际化？但也显然，这位中国人将“有恒产者有恒心”的这个“恒心”，聪明且技巧地用在了日本。为什么要用在日本而不用在自己的国家呢？

对中国人近年在日本爆买房子，日本人是怎么看的呢？日本的住宅记者榊淳司在其新著《公寓使得日本人幸福吗？》（集英社 2017年）里，提出的一个观点倒也不失代表性：中国人在日本买房，与其说是为了居住和投资，还不如说是对私有财产的一种冲动。一种什么冲动呢？因为日本宪法规定私人物权神圣不可侵犯。私人开发商不能强迫业主出售土地，地方政府也不能阻止个人开发土地。成田空港至今还有“一坪地主”的存在就是最好的写照。而在中国，即便是花上1000多万人民币买房子，买下的仅仅是有期限的使用权。按照这位作者的说法，中国人买房是想在异国过一把私人财产神圣不可侵犯的瘾？这就非常有趣了。这如同问：一归何处？若答：一归于无。那就不及格了。把它还原成观念论的逻辑学，那就太无味了。

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房价好像成了压垮年轻人的稻草，你知道的一些家庭里也有这样的烦恼吗？有到日本去买房的吗？