别指望房地产税出台房价下降

摘要：别指望房地产税出台后房价下降，它对房价的影响更多是遏制肆无忌惮的炒作。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康曾连续数年呼吁加快房地产税立法，并对房地产税试点地区持续关注。他在接受新京报记者专访时表示，不要指望房地产税出台后房价应声而落，它对房价的影响更多是遏制肆无忌惮的炒作。

贾康，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长。

上海、重庆试点征收房产税

2011年1月，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后，上海、重庆出台房产税试点方案并实施。

上海规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。

重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，要征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。

据报道，试点3年间，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元，而上海据相关部门估算约6亿元。

声音

房地产税对房价的影响更多是遏制肆无忌惮的炒作。但不要指望房地产税出台后，房价就应声而落。事实不会像很多人说的那样，原来买不起房子，有了这个税我就买得起房子。没有那么简单。——贾康

房地产税立法有望有所动作

新京报：房地产税最近又成为人们关注的焦点。住建部副部长陆克华2月23日在国新办发布会说，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。这透露了什么样的信号？

贾康：两会前显然是一个重要信息披露的时间点。住建部的领导不会轻易做这样的表态，显然是内部讨论中的意向更明显了。这个意向也符合中央之前的表述——加快房地产税立法。

新京报：房地产税提了这么久，目前在立法方面进展如何？

贾康：没听到有新的进展。不过，有了住建部领导此番表态之后，似乎有点儿希望看到这方面能有所动作。

去年全国两会期间，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文提到，调整后的人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。全国人大常委会当年的立法工作计划，也将房地产税法列入为预备项目。

一般来说，第一类立法项目是比较靠前的，会先考虑。

新京报：作为全国政协委员，你一直呼吁加快房地产税立法。在你看来，房地产税立法过程中存在什么问题？

贾康：从目前看，对于房地产税立法显然有很多不同意见，表达这些意见的依据也是五花八门。这几年房价来来回回，呈现出打摆子过山车的走势。越来越多的人已经意识到，不能不考虑制度建设。

但是反对房地产税的声音还是很强烈。有的是从根本上反对，认为法理上说不通。有人是从操作上来讲，认为现在推出这个改革，带来的问题比解决的问题还要多。

新京报：之前也有官员认为，征收房地产税从法理上是说不通的。

贾康：我的看法是法理上没有硬障碍。简单来说，是不是因为国外都是私有土地才征收这个税，而中国城镇都是公有土地就不能征收这个税？实际情况不是这样，国外不光是私有土地，也有公有土地。但是无论公有还是私有，国外征收房地产税是普遍的。

另外，实践上没有任何依据表明征收房地产税有硬障碍。至于学理上的分析，我们也说没有这个硬障碍。实践与理论合在一起，只有私有土地才能开征房地产税的这种说法不成立。

某些区域楼市可能因房地产税回调

新京报：很多人听到加快房地产税立法的消息后，第一反应是房价要降了。这是否是一种误解？

贾康：可能会有一些区域的楼市有这样的预期改变，出现一个回调，但总体上改变不了。我国城镇化进程还有很大空间，中心区域的楼市均价是一个上扬曲线，这个基本不变。

新京报：所以房地产税对房价的影响其实没有想的那么大。

贾康：它对房价的影响更多是遏制那种肆无忌惮的炒作。但不要指望房地产税出台后，房价就应声而落。事实不会像很多人说的那样，原来买不起房子，有了这个税我就买得起房子。没有那么简单。

新京报：你认为房地产税立法出台实施还要多少年？

贾康：这个我预期不了，只能观察。我的看法是要注意什么时候能够启动草案的一审，这个非常关键。一审启动以后，短则一两年，长则三五年，总得把这个事情做完。

房地产税税率应该是一个区间

新京报：上海、重庆两地试点房产税已经有几年时间，如何评价这两个地区的试点效果？

贾康：首先要肯定他们敢为天下先的精神，这个很不容易。这两地都有柔性切入的考虑，力度上是有意收敛的，减少对市场的震动，重在搭建基本的制度框架。

而且，两地试点房产税不是像有些人所说的，通过房产税的征收增加了多少财政收入，促使地方房价回落了多少。而是在本土取得了宝贵的税制试点运行经验，这个经验会支持我们科学地做房地产税立法。

具体分析的话，重庆试点方案比上海更激进一点。重庆有土地制度改革、住房制度这方面的双轨统筹，以及它的投融资PPP等，它的房地产表现得比别的城市更平稳。

因此，你不能否定房产税在其中起到的重要作用，但是你也不能反过来说，就是因为房产税试点，这个地区的房价才会这样。

新京报：同样作为试点地区，上海的房价依然高企。这是否意味着房产税在上海并没有太大的效果？

贾康：效果不明显是直观的感觉，但我们知道还是有效的，而且它在引导购买住房的取向这方面，确实有不错的效果。

上海以前有句话，宁要浦西一张床，不要浦东一座房。这是让上海很头疼的问题。而就是这么个税收杠杆，把很多交易行为引到浦西之外的周边去了，使城市布局更加合理。

新京报：上海、重庆两个试点地区的经验是否可供借鉴？

贾康：重庆走得比较激进，动了存量房。他们是从高端的独立别墅开始征税，整个辖区只有几千套。另外，他们也给出了第一单位180平方米的扣除，这个经验也很重要。我强调中国的立法就应该借鉴本土经验，要做第一单位的扣除。至于具体多少平米，那需要再讨论。

新京报：对于房地产税在全国的起征条件和税率，你有什么看法？

贾康：不要拘泥于说一定是多么细致的规定。先启动立法以后，让大家尽可能理性表达各种诉求，然后形成最大公约数。

我觉得税率一定是一个区间，而不是简单的一个数值。每个地方走自己的立法程序，确定一个具体的数值。第一单位怎么扣除？这个还要大家讨论，见仁见智。

房地产税能否降房价？关键在改变上涨预期

征收房产税意味着对居民持有的免税房产面积以外的房产征税，相当于提高了持有房产的成本。持有房产的成本上升，能否抑制居民的购房需求？要分情况看。对于居住需求而言，影响不大。免税面积基本满足了购房者的居住需求，房产税征收还是不征收都与其无关。对于投资投机者，影响就大了。如果预期房价不再上涨，持有成本上升挤压了投资收益，自然会断了投资投机的念想。如果房价上涨预期还存在，并且能弥补持有成本的上升，那么投资投机者依然会购房。因此，征收房产税能否挤出投资投机需求进而降房价，关键在于房价上涨预期是否改变。

房价预期的形成受多种因素影响，例如，国家及地方的房地产政策和发展导向、货币投放规模、城市的土地和商品房供给量、城市的人口规模及变动趋势，还有媒体及所谓专家学者释放的信息等等，当然也包括征收房产税。相比较而言，最为重要的因素是国家及地方的房地产政策和发展导向，这是影响房价预期的决定性、根本性因素。其他因素一方面受这个因素影响，另一方面在这个因素的基础上影响房价预期。

如何落实新定位？对房地产税进行系列改革不可避免。房地产税不同于房产税。房地产税是有关房地产业一系列税收的总称。房产税只是房地产税的一种，是对持有环节征收的一种税。

征收房产税是房地产税改革的一个内容，但不是全部内容。房地产税改革要紧扣增加住房供给、鼓励居住需求、挤压投资投机需求的目标，降低开发环节税收，增加持有环节税收，提高交易环节税收，构建有助于住房回归居住属性的税收体系。如此，才有助于撇除房地产业对经济的畸形影响，中国经济才能取得更有质量的发展。

本文著作权归微信公众号新京报（bjnews_xjb）所有，如有侵权，请联系新浪新闻客户端。

微博热议——

@董小姐使者（微博自媒体）：

个人认为应加大房地产税力度，尤其是二套房和三套房以及多套房，首套可以免税，5年内进行二套或多套交易行为征收重税，建立一套炒房认定机制，一旦认定是投机炒房行为，征收40%或更高税率，凡是中国人都清楚，现在中国人是全民炒房，美国的房即使白让你住也未必住的起，各种税都要征收，炒房者没有利可图了！

@陈思进（学术顾问）：

注意到有专家对房产税颇有微言，说房产税无法抑制高房价，如曼哈顿。事实上，用房地产税收增加政府固定收入，抑制住房投机，是国际通行并行之有效的，但凡有房产税较高的地方，房价收入比均为合理。就看曼哈顿吧，不错，其顶级豪华公寓的均价目前高达16.6万人民币/平米，但其人均收入超过北上深的7倍！

@期盈资产管理（微博自媒体）：

房地产税这个东西在中国很难实行，因为高收入和低收入相差太大，搞不好估计只会进一步拉大贫富悬殊，北上深，富人一套房600万，一般人一套房600万，如果按照房地产税收1%，那富人交6万没什么，一般人一年交6万影响就大了！房地产税推出最佳的时机已经过去，现在房价泡沫之大，在如此大的基数上增加，增加的不是财政，是人民的负担。

@阜阳STYLE（微博自媒体）：

房地产税征收在法理之间有相悖的地方。因为房产税征税的税基包括房价的全部，而房价里面土地使用权转让这部分占比很大，有的占三分之二，有的占一半，而财产税是要对财产所有者收的，居民买房子，土地不是居民所有的财产，是70年的使用费，如果作为财产税的的话，居民不是财产所有者。

@周成洋CY（时政评论家）：

看了新闻之后，其实我并不太明白房地产税对于抑制房价的效果到底会有多大。但是我觉得，首先明确导致房价上涨的几个关键因素是第一位，再者是针对这些关键因素对症下药，进行改革或者政策性调整是主要手段，以使得房价正常性回落合理价位。

@邓浩志（市场分析师）：

最近关于房地产税的新闻是风高浪急。有说是为立法前作社会动员；也有说是以此阻吓买家，为过热的市场降温。我认为两个都对，目前社会分歧巨大，房地产税立法短期通过的可能性不大，所以需要舆论造势和民众公关。而阻吓买家也是有的，中长期看大城市房价几无下跌可能，不吓挡不住资金的热情 。