摘要|随着北京土地市场稀缺性的凸显，豪宅操盘手们不得不正视的一个问题是，由于地价接连攀升，70%项目属于“被豪宅”。据调研，北京单价在10万以上的豪宅(今年以来包括已经上市以及未来要上市的)至少会有25个。
楼市发烧 北京超5000万豪宅卖了104套
竞争激烈|豪宅市场供应井喷
开发商们已经习惯默认2015年为北京豪宅元年。
“北京单价在10万以上的豪宅今年至少会有25个。”东山公寓项目总监陈飞说。25个是伟业我爱我家内部的初步调研数据。包括已经上市以及未来要上市的豪宅。
随着北京土地市场稀缺性的凸显，豪宅操盘手们不得不正视的一个问题是，由于地价接连攀升，70%项目属于“被豪宅”。
与普通住宅市场不同的是，豪宅市场供应量井喷背后是价格数字上的不断刷新。
根据机构统计，2015年北京10万+顶级豪宅楼盘成交爆发。截至7月12日，10万+顶豪签约套数达到创纪录的142套。即便剔除盘古大观集中签约的96套，46套的顶豪成交也已经创造了历史最高纪录。去年全年，北京10万+顶豪成交套数为26套。
北京中原地产提供的数据显示，6月份，北京单价在10万以上的顶豪成交明显上涨，累计签约达到了18套，合计签约均价为11.3万元每平米。不仅顶豪创造纪录，6万以上的高端住宅成交也突破纪录，签约已经达到了282套。从别墅市场看，今年春节后，别墅市场处于不断升温中。6月，北京别墅签约447套，环比增加29.2%，创造了一年半以来的新高。
实拍北京最贵豪宅 每平米50万元
被豪宅|地价攀升吹涨顶豪房价
2014年底，北京豪宅项目扎堆入市，东三环外融创农展馆项目预售价格达16.5万元/平方米，西北三环外万柳书院项目均价达14.5万元/平方米。北三环和西南三环一些豪宅新盘报价也在10万元/平方米。北京房地产业协会秘书长陈志表示，2014年整体平均楼面价已达到了近12000元/平方米。保守估算的话，北京地价在十年内拉高了6倍，日渐攀升的地价带来的则是房价的持续上涨。
中原地产市场研究部统计数据显示，2013年4月截至2015年4月，北京实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。中原地产首席分析师张大伟分析认为，折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。而且按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。
竣工于2005年的东山墅曾被誉为北京市第一豪宅，1150平米户型的二手房挂牌价格目前已高达2.5亿人民币。公开资料称，里面住户非富即贵，都是社会金字塔的顶尖群体，称为“一般百姓看不见的阶层”。
北京房地产交易管理网数据显示，十年前，东山墅78栋独栋别墅的成交均价为2.47万/平方米。到2015年6月6日，东山墅的平层公寓产品获得预售许可证。104套公寓的单价在10万-13万元/平方米之间，总价在2000-5000万之间，也有总价上亿的产品。
7月14日，鸿坤·林语墅对外宣布，单套面积670平方米、实际使用面积近千平米的滨水别墅将正式面世。鸿坤方面透露，9栋滨水楼王单套总价将是亿元级水平。尽管该项目主流产品为2000-3000万的联排和叠拼，但上亿的成交总价在北京大兴京南板块尚属首次。
价格困惑|被豪宅化下的豪宅标准
北京房地产协会秘书长陈志近期走访了多家豪宅项目。他试图得出一个结论，除了价格上的豪宅化，豪宅的标准究竟是什么？
东山墅营销总监徐照民是一个老牌豪宅的操盘手。在他的记忆中，“北京历史上曾经的豪宅项目有一个中央空调或者新风系统就已经了不得。”然而，随着豪宅市场供应量增大，价格、出身、环境、硬装，细节以及后期物业服务等都在高度考验开发商的操盘能力。
房价的攀涨也对开发商的操盘能力重新定位。没有销售压力的徐照民将新产品东山公寓定义为小众豪宅产品。整体大胆采用欧式白色建筑，使用3.9米层高标榜所谓的“第一豪宅尺度”。然而，除了具有老业主优势以外，徐照民坦言，豪宅市场的井喷也让他们开始更深入研究新财富阶层的喜好。而诸如上述年轻化 的设计就是针对新一代更为阳光、国际化的财富阶层。
而在鸿坤方面看来，近年来，受益于南城规划利好，特别是新机场选址落定，京南板块的价值不断得到重新定义。最近，大兴多宗土地五环外、六环附近土地都高价成交，也反映出市场对京南板块的看好。他们认为，鸿坤林语墅具有豪宅的稀缺性特点。比如，位于南四环核心板块，是一个容积率仅为1.02的低密度纯别墅社区，为北京四环板块所罕见。今年上半年林语墅获认购十余套，成交额近3亿元。
金地华北区副总经理遇绣峰表示，随着地价高起，土地稀缺，北京出现了级差性的产品和供应。比如，中粮已经喊出20万单价，虽然只是10万跳差，但这代表了从1到N的鲜明转变。但价格高企，必须有其支撑性。比如土地和产品的稀缺性以及不可复制性是一定的。
（新浪财经综合21世纪经济报道、新京报等报道）
