国际富豪为何不青睐中国豪宅

现状|中国豪宅市场是“窝里欢”

比尔·盖茨会在中国购置豪宅吗？7年前的北京奥运会时，这被证明是一则谣言；7年后，依然不太可能。

中国买家目前已成为全球高端房产买家中增速最快的群体，他们成为在纽约、伦敦、悉尼等世界级城市购房的重要力量。不过，全球高端住宅或称豪宅的投资目的地中，包括北京、上海和深圳等中国豪宅集中地区仍不是全球富豪们配置的选择项。

与国际豪宅市场相比，中国豪宅市场更多是“窝里欢”。中原地产研究部统计数据显示：2015年，北京单位面积10万元以上的顶级豪宅成交量爆发，整体签约套数达139套，预计全年有望达到200套的爆棚成交量。

但这些豪宅往往是高地价下的“被豪宅”，且中国豪宅尚未具有“全球流通性”，仍未进入国际富豪资产配置的视野。

标准|千万美元仍是豪宅的门槛

全球豪宅主要分布在欧美等国，与各国人均GDP等经济发展水平一致。

以全球十大超级豪宅为例，其中有4座来自英国，3座来自美国，法国、中国香港和摩纳哥各有1座。

顶级豪宅的门槛在1亿美元以上。十大豪宅中，最“便宜”的英国维多利亚别墅价格都在1.61亿美元，价格最昂贵的法国利奥波德别墅价格已达到7.5亿美元。

即使未位列顶级豪宅，千万美元仍是豪宅的门槛。以美国为例，2015年来美国最贵的待售豪宅和2014年美国最贵的成交豪宅中，要价均在5000万美元以上。其中，位于佛罗里达州的齐夫家族的“双子座”豪宅要价1.95亿美元，创下2015年挂牌上市价格之最。

莱坊《全球城市2015年报告》显示，全球30多个大城市中，豪宅价格持续呈上涨趋势。截至2014年第二季度末，全球城市豪宅指数整体上升6%，而2013年同期指数上升5%。比起2009年第二季度后雷曼时期的低谷，莱坊全球城市豪宅指数上升了36%。与2008年第二季度危机前的高峰水平相比，该指数竟然也高出了25%。

要素|顶级豪宅必备稀有景观或地段

建造时间似乎不是豪宅的一个必备因素。在十大顶级豪宅中，有两座分别建造于17世纪和18世纪，均位于英国。法国利奥波德别墅和中国香港的何东花园也建造于20世纪20年代，但摩纳哥空中花园则建造于2014年。

价格虽昂贵，但地段位置好是豪宅的基本要素。海岸或湖滨、森林旁边或城市市中心等“风水”佳地、稀有景观或地段是顶级豪宅的必备要素。

海岸或湖滨往往拥有稀缺的风景线。如利奥波德别墅位于法国南部蓝色海岸地区滨海阿尔卑斯省，站在这座花园式设计的豪华大宅可以俯瞰到法国南部美丽的海景。

位于城市市中心的豪宅项目相对较少，但由于其毗邻及其稀缺的城市政治或文化资源而极为稀有。如英国伦敦海德公园一号毗邻白金汉宫和大不列颠自然博物馆，紧挨哈罗德百货公司，并有地下通道与文华东方大酒店相连。

疑问|顶级富豪何时配置中国豪宅？

全球政要、顶级富豪去何处购买豪宅，并将其作为资产配置的一部分？美国纽约、旧金山、洛杉矶，印尼巴厘岛，阿联酋阿布扎比，英国伦敦是全球富豪配置豪宅的主要目的地，澳大利亚也受到来自中国等亚洲的富豪的钟爱。

豪宅早已成为政界要人、顶级富豪们资产配置的重要组成部分。

以伦敦海德公园一号为例，截至2013年1月，海德公园一号全部76套住宅已销售一空，总销售额为27亿美元。76套公寓中，只有12套注册在个人名下。这12套的持有人包括歌星、制药商人、保险经纪人、电信公司老总、中东国家高官、俄罗斯大亨、马来西亚拿督、西亚国家富豪、中国台湾的“富二代”，甚至还有一位神秘的北京买家，他购置的公寓价值1160万美元。

分析|中国豪宅缺乏“国际流通性”

简而言之，而要成为顶级豪宅，仅靠价格贵、地段好尚不足以。除了环境适宜，是否具有“国际流通性”是顶级豪宅的必备因素。投资者是否可以通过买入卖出获取投资收益也是重要指标。

而“国际流通性”恰是中国豪宅的薄弱之处。中国的豪宅主要集中在北京、上海和深圳等地，这些豪宅的购买者多为本国甚至本地居民，尚未进去全球豪宅市场，成为国际富豪资产配置的一部分。在某种意义上，中国的豪宅，尚处于“伪豪宅”或“准豪宅”。

而且，中国豪宅价格持续上涨，很大原因在于地价的持续攀升，这使得中国的豪宅实际上是“被豪宅”，以高房价对冲高地价。

此外，PM2.5“爆表”及其他环境污染事件也妨碍了中国豪宅进入国际流通。世界企业家集团的研究报告显示，单从价格上看，中国10大豪宅只是世界10大豪宅的十分之一。世界级豪宅的超高价值，除了与其自身的豪华度息息相关，地段和气候也是重要因素，因为追求长寿是人类的共同目标，对于富豪来说更是如此。

新浪财经综合21世纪经济报道、京华时报、证券时报等。