霸气买房者:卡里有4亿去刷吧

定价博弈|要市调还是要神秘

“我卡里有四个亿，去刷吧。”一位企业主对他的置业顾问说。

“我每个月净赚100万，用3万到5万元月租着一套大房子，因为买房动辄千万，占用资金量大，不划算。”一位从事互联网金融的年轻人对他做房地产营销的朋友说。

这是近期北京豪宅客群里的两个例子。这些诉求各异的亿万富豪，他们面目模糊，却真实存在于豪宅营销人的身边。当房地产市场发生调整时，豪宅的市场又有了哪些变化？从定价到营销都有哪些方法论？

一般而言，豪宅定价需要考虑的因素很多，因此手段、技巧也纷繁复杂，但基本的定价原则与普通住宅定价大同小异：考量三个部分，即地价、建安成本这个关键因素，周边二手房价格，以及周边竞品，在完成市场调查之后再定价。

一上市房企区域营销负责人讲述的定价过程是这样的：开发商先确认项目几年开发完，总投入多少，按照公司毛利率、资金成本等进行动态测 算，算出项目总共要赚多少钱，加在一起便是货值，如果投入80亿元三年要赚30亿元，那么货值需要120亿元。随后，将货值平摊到总建筑面积，便会得出一个均价数字，再规划第一年推多少货值，根据货值计划计算得出要推多少套房。

业主年轻化|豪宅市场将超载

从成交来看，一线城市豪宅需求仍然存在。亚豪机构最新数据显示，今年前5个月，北京定价6万元以上高端住宅的成交量连续上涨，并在5月达到峰值，单月成交240套，前5个月高端住宅的成交总套数同比大涨了77%。

“塔尖”上的客群依然存在，但构成上发生了一些变化。海淀某项目营销总监马燕表示，豪宅市场的消费人群正在呈年轻化趋势，同是亿万富翁，以往是“60后”和“70后”的传统制造业企业主、能源企业主在买豪宅，但去年下半年以来，她所在的项目一半以上客户变成了“80后”，多来自金融、投资、 互联网行业。

一方面客群在发生变化，一方面北京的豪宅供给正在迅速扩容。中原地产的统计数据显示，2015年北京顶级豪宅待售房源将超过1000套，今年新老楼盘总计约有25个项目单价超过10万元/平方米。另据亚豪机构统计，今年前5个月，北京已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品达482套，预计北京今年还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。北京市房协秘书长表示，随着地价快速攀升，成本压力倒逼开发商不得不做豪宅，今年的高价盘将成为拉动北京房价快速上涨的重要权重因素。他还感慨：“北京三环房价已经步入10万元时代。”

顶豪多在五环内|地段最为重要

在刚入市或即将入市的顶豪项目中，五环内以高层公寓产品居多，别墅类产品基本在五环以外。据亚豪机构统计，在过去10年间，三环以内的内城别墅供应量仅有76套，这让位于西三环西局板块的龙湖西宸原著——这个3年来北京唯一一个内城别墅有些“傲娇”。“我们可能这几天开盘，套数不多，一定要提前来看，双拼排号400万，叠拼排号60万，来时最好带上钱，如果合适可以先排号。”西宸原著项目销售人员说话底气十足。

“狂欢”背后也有焦虑|可能迎来滑铁卢

万柳书院、恒大华府、北京壹号院……今年，北京房地产市场先后会迎来一大批曾经的“地王”项目。顶豪的供应量增加，在一定程度上会拉动成交，不过，需求的增量能否赶上供应量的脚步，或成为顶豪“狂欢”背后的焦虑。

延伸资料|京沪深三地豪宅数据：

北京：

顶豪待售房源将超过1000套，约有25个项目单价超过10万元/平方米

1~5月，已经有预售资格的单价10万元以上豪宅达482套，预计还将有15个单价10万元以上的项目入市，总供应量将在2000套左右

6月1日~15日，北京2000万总价以上的豪宅成交超过52套

上海：

1~5月，成交过千万豪宅共2004套，预计2015年，上海千万豪宅成交突破5000套，创造历史纪录

5月成交均价超过10万元/平方米的一手豪宅达50套，6月1~15日，成交量达32套

深圳：

5月一手豪宅成交581套，环比涨117%；成交金额67亿元，环比增加122%；成交均价62717元/平方米，环比上涨11%

新浪财经综合第一财经日报、北京晨报等报道。